Over planschade
  • 1. Wat is planschade?
    Planschade ontstaat als een huis minder waard wordt door een wijziging van een bestemmings- of inpassingsplan. Voor sommige eigenaren die in de buurt wonen van Windpark Nij Hiddum-Houw is hier mogelijk sprake van. U kunt dan een tegemoetkoming in planschade aanvragen, in dit geval bij de provincie Fryslân. Dit is alleen van toepassing als u eigenaar bent van uw woning. Met de omgevingsadviesraad (OAR) is afgesproken dat de initiatiefnemers proactief een aanbod voor planschadevergoeding doen. Zie hiervoor vraag drie.
  • 2. Wanneer heb ik recht op vergoeding van planschade?
    Er zou sprake kunnen zijn van planschade als u zicht heeft op het windpark of als er sprake is van slagschaduw of een geluidsbelasting op uw woning door de windmolen. Het gaat dan om een schade als gevolg van een waardedaling die groter is dan 2%. Om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in planschade zijn twee zaken van belang:
    1. U kon de schade niet voorzien toen u het huis of de grond kocht (voorzienbaarheid);
    2. U heeft nog niet op een andere manier schadevergoeding gekregen.
  • 3. Waarom doen Vattenfall en Windpark Gooyum Houw BV zelf een aanbod?
    De omgevingsadviesraad (OAR) van Windpark Nij Hiddum-Houw heeft een overeenkomst getekend met de Nederlandse Vereniging Omwonenden Windturbines (NLVOW), Windpark Gooyum-Houw B.V. en Vattenfall. Hierin zijn afspraken gemaakt over planschade. Er is afgesproken dat de initiatiefnemers een voorstel doen voor planschade aan alle individuele woningen in de directe omgeving van het windpark, waarvan de getaxeerde waardevermindering meer dan 1,0% van de waarde van het onroerend goed bedraagt.
  • 4. Wat is voorzienbaarheid?
    Voorzienbaarheid betekent dat bij de aanschaf van de woning de plannen voor het windpark al bekend waren en stonden beschreven in openbare, beleidsdocumenten van de provincie of de gemeente, zoals een beleidsplan of een gebiedsvisie. Er wordt dus rekening mee gehouden of woningeigenaren hadden kunnen weten dat er windmolens zouden komen op het moment dat zij de woning kochten. Momenteel wordt door Antea Group onderzocht vanaf welke datum er sprake is van voorzienbaarheid.
  • 5. Wie doet de planschadeanalyse en hoe gaat het in zijn werk?
    De taxatie wordt gedaan door Antea Group. Antea Group is een onafhankelijk en deskundig bureau. Zij heeft juristen en taxateurs in dienst die o.a. gespecialiseerd zijn in planschadebeoordelingen en taxaties. De WOZ-waarde van uw woning in het jaar dat het windpark mogelijk werd gemaakt is daarbij het uitgangspunt. Dit noemen we ook wel de peildatum. De peildatum voor Windpark Nij Hiddum-Houw is 19 oktober 2018.
    • Die taxaties zijn bedoeld om de waardevermindering te bepalen; deze worden gedaan aan de hand van de geconstateerde hinderfactoren, als ook een bezichtiging van uw woning vanaf de openbare weg, u hoeft daarvoor niet thuis te blijven. Het werken met de WOZ-waarde is een bewuste keuze. In de omgevingsovereenkomst is afgesproken dat de initiatiefnemers van het windpark u vooraf een compensatie aanbieden voor eventuele geleden schade. Hierbij gaat het vooral om de vraag hoeveel uw woning minder waard is geworden. Dat er soms een verschil bestaat tussen de WOZ-waarde en feitelijke marktwaarde van de woning, maakt in de berekening van de waardevermindering door het windpark weinig verschil.
  • 6. Waarom wordt er geen inpandige taxatie van mijn woning uitgevoerd?
    De planschadeanalyse wordt uitgevoerd volgens de richtlijnen die hiervoor gelden. Een inpandige taxatie is voor de planschadeberekening niet noodzakelijk. Wel wordt gekeken vanaf en naar de buitenkant van de panden, de transacties in afgelopen periode, het verschil tussen de oude en nieuwe planologische situatie, de te verwachten hinder van geluid en slagschaduw en of ramen vanuit de woning zijn gericht op het windpark.
  • 7. Wij hebben een grote verbouwing gedaan, dat is niet voorzien in de WOZ-waarde. Hoe gaan jullie hiermee om?
    Als aannemelijk is dat de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde per 2018 onevenredig veel te laag is vastgesteld, bijvoorbeeld omdat u uw woning vóór 19 oktober 2018 grondig verbouwd heeft en dit in de WOZ-taxatie niet is meegewogen, kunnen wij bij de schadeberekening een correctie toepassen op de WOZ-waarde. Dit zal echter slechts in zeer uitzonderlijke gevallen aan de orde zijn. Bijvoorbeeld als uw woning aanzienlijk is uitgebreid.  Mocht dat het geval zijn, kunt u - nadat u het planschaderapport en het aanbod heeft ontvangen - contact opnemen met Pricilla Ostendorf (pricilla.ostendorf@anteagroup.nl)
  • 8. Wat is de peildatum die voor de WOZ-waarde die gehanteerd wordt?
    De peildatum is de datum waarop het besluit – in dit geval het Inpassingsplan van de provincie Fryslân - in werking trad. Voor Windpark Nij Hiddum-Houw is die datum 19 oktober 2018. Omdat er in oktober geen WOZ-waarde wordt vastgesteld, is het uitgangspunt het gemiddelde van de WOZ-waarden van 2018 en 2019.
  • 9. Wanneer en hoe weet ik of ik in aanmerking kom voor planschade?
    Adressen in een straal van 1 kilometer rondom de te bouwen windmolens hebben in maart 2021 een brief ontvangen met een toelichting over het proces. Momenteel onderzoekt Antea Group of en bij welke woningeigenaren sprake is van planschade. Alle adressen die in maart zijn aangeschreven ontvangen in juli 2021 een brief of er wel of geen sprake is van planschade. Als er sprake is van planschade bij woningeigenaren die in maart niet zijn aangeschreven, dan ontvangen zij alsnog een brief.
  • 10. Hoeveel geld is er gereserveerd voor planschade?
    Windpark Gooyum-Houw B.V. en Vattenfall reserveren een bedrag van 350.000 euro voor het uitkeren van de planschadevergoeding. Mocht dat bedrag overschreden worden, dan gaan Vattenfall en Windpark Gooyum-Houw B.V. hierover in gesprek.
  • 11. Hoe verhoudt planschade zich tot andere regelingen zoals de burenregeling?
    De burenregeling is een regeling voor direct omwonenden van Windpark Nij Hiddum-Houw. Dit wordt niet gezien als compensatie of schadevergoeding. Dit staat daarmee los van planschade.
  • 12. Wat als ik het niet eens ben met het aanbod of de planschadeanalyse?
    Als u geen gebruik maakt van het aanbod dat we als initiatiefnemers van het windpark doen, kunt u een formeel verzoek om tegemoetkoming in planschade indienen bij de provincie Fryslân. Dit verzoek wordt volgens de wettelijke procedure die hiervoor staat behandeld. Belangrijk hierbij is dat u mogelijk leges moet betalen aan de provincie om uw aanvraag in behandeling te laten nemen. Als planschade wordt toegekend, krijgt u dit bedrag terugbetaald. Als u geen planschade krijgt toegekend, krijgt u dit bedrag niet terug.
  • 13. Kunnen omwonenden die het aanbod niet accepteren voor planschade via de provincie in aanmerking komen?
    Ja, hiervoor kan een verzoek tot planschade worden ingediend bij de provincie Fryslân.
  • 14. Wat is het verschil tussen de planschadeprocedure via de provincie Fryslân en het aanbod van de initiatiefnemers?
    In beide gevallen wordt een aanbod gedaan op grond van onafhankelijk deskundig advies.
    • Bij de procedure via de provincie blijft een bedrag van minimaal 2% van de woningwaarde voor eigen rekening (normaal maatschappelijk risico). Belangrijk hierbij is dat u daarnaast een drempelbedrag moet betalen aan de provincie om uw aanvraag in behandeling te laten nemen. Als planschade wordt toegekend, krijgt u dit bedrag terugbetaald. Als u geen planschade krijgt toegekend, krijgt u dit bedrag niet terug. De proceduretijd is ca. 1 jaar.
    • Bij het aanbod van de initiatiefnemers krijgen alle woningeigenaren waar meer dan 1% planschade is vastgesteld een planschadeaanbod voor de volledige planschade; er geldt dan geen eigen risico. Het aanbod kan op basis van vrijwilligheid worden geaccepteerd. De volledige planschade wordt vergoed zodra het park een volledig jaar heeft gedraaid en voor zover dit past binnen het beschikbare budget van 350.000 euro. Mocht dat bedrag overschreden worden, dan gaan Vattenfall en Windpark Gooyum-Houw B.V. hierover in gesprek.
  • 15. Wat is normaal maatschappelijk risico (NMR)?
    Het normaal maatschappelijk risico (NMR) is onderdeel van de wettelijke planschaderegeling. Dit houdt in dat een deel van de planschade voor eigen rekening (eigen risico) voor de woningeigenaren is. De gedachte hierachter is dat er altijd ontwikkelingen in de maatschappij zijn, zoals woningbouw, de aanleg van wegen en andere ruimtelijke ontwikkelingen die enerzijds planschade kunnen veroorzaken en anderzijds de maatschappij als geheel verder brengen.
    • Daarom is het NMR ingevoerd: woningeigenaren moeten enige planschade zelf accepteren vanwege een maatschappij die zich altijd ontwikkelt en waar ook het algemeen belang een rol speelt. Het wettelijk vastgestelde NMR bedraagt minimaal 2% van de waarde van een woning. Bijvoorbeeld: het NMR is 2%. Een woningeigenaar komt in aanmerking voor vergoeding van planschade als de planschade volgens de analyse meer dan 2% van de waarde van de woning bedraagt. Van de vergoeding van de planschade wordt normaal gesproken het NMR afgetrokken. Dus als een woning 4% in waarde vermindert en het NMR 2% is, dan krijgt de woningeigenaar volgens de wet 2% van de woningwaarde vergoed.
  • 16. Hoeveel NMR wordt er bij dit windpark gehanteerd?
    Iedereen met planschade boven de 1% krijgt een planschadeaanbod van de initiatiefnemers. Dit aanbod betreft een volledige vergoeding van de berekende waardevermindering. Er wordt dus geen NMR in mindering gebracht. Om de iedereen die recht heeft op een planschadevergoeding tegemoet te komen, nemen de initiatiefnemers van het windpark het eigen risico voor hun rekening. Op die manier krijgen planschadegerechtigden de gehele planschade vergoed en hoeven zij geen rekening te houden met een eigen risico.